《泰安市个人住房公积金贷款管理办法（试 行）》
泰公积金[2011]25号 关于印发《泰安市个人住房公积金贷款管理办法（试行）》的通知
各县市区管理部，新汶、肥城矿业集团分中心，各受托银行：
根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）及有关文件精神,为进一步规范住房公积金贷款管理，经中心研究,对原《泰安市个人住房公积金贷款管理办法》进行了修改、完善,现印发各单位,请遵照执行。
二○一一年四月二十日
泰安市个人住房公积金贷款管理办法（试 行）
第一章 总 则
第一条 为加强泰安市个人住房公积金贷款管理,支持城镇居民个人购买自住住房，规范个人住房公积金贷款业务，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》的规定，结合泰安实际,制定本办法。
第二条 个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）是指以职工缴存的住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买本市自住住房的专项住房消费贷款。
公积金贷款不得用于购买商用、商住两用房、别墅、办公用房、车库及投资等其他用途。
第三条 公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保的原则。
第四条 泰安市个人住房公积金贷款的管理主体是泰安市住房公积金管理中心及各分支机构（以下简称：管理中心），贷款风险由公积金管理中心承担。公积金管理中心委托银行(以下简称受委托银行)具体办理个人住房公积金贷款手续。
第五条 公积金贷款发放、回收手续由管理中心委托有关的商业银行办理。公积金管理中心及各分支机构与受委托银行一年签订一次《个人住房公积金贷款委托合同》，并在其中规定各自的权利和义务。
第二章、贷款的对象
第六条 泰安市范围内所有已按规定建立住房公积金制度的单位，其职工在购买自住住房时可按本规定向管理中心申请贷款。
第七条 公积金贷款对象（借款人）是已按规定缴交住房公积金、符合贷款条件并且具有完全民事行为能力的自然人。
第三章、贷款的条件
第八条 申请公积金贷款的职工应具备以下条件：
㈠具有完全民事行为能力的自然人。
㈡具有泰安城镇常住户口或有效居留身份。
㈢具有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
㈣借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，截止申请贷款时已连续足额缴存住房公积金12个月以上，已连续3个月以上没有缴存住房公积金的，不能申请公积金贷款。
㈤申请人必须是购买自住住房，且用地性质为出让住宅用地，须具有符合法律规定的购房合同。
㈥申请人同意以所购住房或其他具有所有权的房产作抵押，或以有价证券作为质押，或以保证人、担保公司作连带责任保证。
㈦购买自住现房、期房、二手房、经济适用房的申请人，首付款不低于所购住房全部价款的30%，其中：购买90平方米以下的首付款比例不低于20%；购买拆迁房的申请人，首期付款不低于拆迁合同差额价款的30%。
第九条 申请人及其配偶、担保人须同意授权在中国人民银行个人信息基础数据库查询个人信用状况。有不良信用记录或有未清偿大额债务的，不得申请公积金贷款。
第四章、贷款额度、期限和利率
第十条 贷款额度。最高贷款限额为30万元；夫妻双方均在本市建立住房公积金制度且正常缴存公积金的，公积金贷款最高额度为40万元。
可贷款额度参照以下因素计算，按最小值确定：
㈠购买现房、期房、二手房、经济适用房的，申请贷款总额不超过所购住房房价总额（二手房以契税完税证“计税金额”认定）的70%，其中：购买90平方米以下的，申请贷款总额不超过所购住房房价总额的80%；购买拆迁房的，申请贷款总额不超过拆迁合同差额价款的70%；合同价与评估总额、契税完税计税金额不一致时，按契税完税价格计算。
㈡可贷款额度。贷款额度=职工家庭月收入×12×贷款年限×0.4
或贷款额度=每月缴存额÷缴存比例×12×贷款年限×0.4
㈢借款人及其配偶在借款期间不得再次申请公积金贷款，同时借款人也不得为他人提供公积金贷款担保。
第十一条 贷款期限最长不超过25年。贷款年限加借款人的年龄原则上不超过国家规定的法定退休年龄。
第十二条 贷款利率。公积金贷款按国家规定执行政策性利率，如遇国家利率调整，公积金贷款利率按有关规定作相应调整。
贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，遇法定利率调整，不分段计息，实行合同利率。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年一月一日按相应公积金贷款档次利率执行。
第十三条 借款人应恪守《借款合同》的约定，按时归还贷款本息。贷款逾期部分按中国人民银行的有关规定计收罚息。
第五章 、贷款担保
第十四条 借款人申请公积金贷款的，应当提供贷款担保。贷款担保分为房产抵押、权利质押和自然人保证、担保公司担保四种方式。
㈠房产抵押
⒈购买现房、二手房（以所购住房或其他具有所有权的房产）作为抵押的，必须将房产价值全额用于贷款抵押，贷款额不得超过抵押房产评估价值的60％，由受委托银行和借款人持《借款合同》、《抵押合同》、《房屋所有权证书》、有处分权人同意抵押的证明、法定部门出具的抵押物评估证明等材料到所在辖区的房地产行政管理部门办理抵押登记手续，取得他项权利证书后，交受托银行保管。
⒉以期房（所购住房）作抵押的（按揭），先由房地产开发企业提供阶段性连带责任保证，待房屋验收合格交付使用后，由受委托银行督促、监督房地产开发企业与借款人共同办理房产证，并按规定办理抵押登记手续。
㈡权利质押
出质人和质权人必须签订书面质押合同并办理质押冻结手续，质押率根据有价证券性质在50%-90%以内确定，用于质押的有价证券品种由公积金管理中心认可。
㈢自然人保证
保证人必须在公积金管理中心按时、足额缴存住房公积金12个月以上，有固定经济来源，具有足够代偿能力，连续3个月以上没有缴存住房公积金的不能提供公积金贷款担保。保证人至少有1人为财政全额拨款行政事业单位或公积金管理中心认可的其他单位的在职职工。
⒈市中心（含泰山区、岱岳区）：借款人贷款额度在15万元（含）以内的需要1名保证人提供贷款保证；15万元（不含）—30万元（含）的需要2名保证人；30万元（不含）—40万元（含）的需要3名保证人。
⒉各分支机构（不含泰山区、岱岳区）：各管理部（分中心）借款人贷款额度在10万元（含）以内的需要1名保证人提供贷款保证；10万元（不含）—20万元（含）的需要2名保证人；20万元（不含）—30万元（含）的需要3名保证人；30万元以上需要4名保证人。
㈣担保公司
使用担保公司担保方式的，由管理中心认定的担保公司办理全程担保手续。借款人须与担保公司和贷款银行签订担保合同，担保费用由借款人承担，担保公司作为借款人偿还贷款的连带责任保证人。
第十五条 保证人在保证期间，不得再次为他人提供公积金贷款保证，不得支取个人住房公积金，也不得申请公积金贷款。保证期限加上保证人届时年龄不得超过保证人法定退休年龄。
第十六条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人。
第十七条 借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，受委托银行为该抵押物、质押物全部权益的第一受益人。对设定的抵押物、质押物在抵押、质押期届满之前，抵押权人、质权人不得擅自处分。抵押期内，抵押房产遇统一规划拆迁及其它变更事项时，抵押人应事先通知受委托银行，并按规定重新办理贷款担保手续。
第十八条 一次性还本付息的贷款，须办理房产抵押或提供质押。
第六章 、 贷款的偿还
第十九条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
第二十条 一年期以内(含1年)的借款，实行到期一次还本付息，到期后借款人一次性偿还，由经办银行从借款人的信用卡或还款账户中扣划。
第二十一条 一年期以上的借款一般采用等额本息还款方式，从贷款发生的次月起，借款人按月偿还，由经办银行按月从借款人的信用卡或还款账户中扣划。
第二十二条 一年期以上的借款，借款人在还款期内可提前偿还部分贷款或提前一次性偿还全部贷款。一年期的借款不得提前部分还款。
第二十三条 借款人申请提前偿还部分贷款，须按万元的整倍数计算，还款数额冲减本金，自下月起相应调整月还款额，还款期数不变。
第二十四条 受委托银行应按《借款合同》的约定，按时收回贷款本息。在收到借款人归还贷款本息的当日将款项划到公积金管理中心在受委托银行开设的住房公积金账户内。
第二十五条 受委托银行按月向公积金管理中心报送相关报表，定期与公积金管理中心核对账目。对发生的逾期贷款，受委托银行应首先向借款人下达催收通知书，借款人接到催收通知书后仍不还款的，通知其保证人履行保证责任，保证人仍不履行责任的，运用法律手段催收。贷款期限在1年以内（含1年）的应在贷款到期之日起1个月、1年以上的连续3个月未还本付息的，受委托银行应向借款人和保证人下达《住房公积金逾期贷款催收通知书》；贷款期限在1年以内（含1年）的应在贷款到期之日起3个月、1年以上的连续6个月未还本付息的，受委托银行应向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第七章、借款申请人需提供的资料
第二十六条 购买现房、期房、经济适用房的借款申请人，需提供以下资料：
㈠《个人住房公积金贷款申请审批表》。
㈡夫妻双方的身份证、户口簿，保证人的身份证原件、复印件。
㈢房地产管理部门登记备案的《商品房预售合同》、《泰安市商品房现房买卖合同》原件、复印件。
㈣首付款收据原件、复印件。
㈤经济适用房资格证原件、复印件。
㈥公积金管理中心认可的工资收入证明。
㈦房地产管理部门出具的“申请人家庭住房登记情况证明”。
第二十七条 购买二手房的借款申请人，需提供以下资料：
㈠《个人住房公积金贷款申请审批表》。
㈡夫妻双方的身份证、户口簿，保证人的身份证原件、复印件。
㈢契税完税证、《房屋买卖契约》、预付购房款收据原件、复印件。未办理完毕房产过户手续 的，需提供原房屋产权证复印件及房管部门出具的房屋所有权转移登记证件收据；已办理完毕房产过户手续的应当提供新房权证原件及复印件。
㈣公积金管理中心认可的工资收入证明。
㈤房地产管理部门出具的“申请人家庭住房登记情况证明”。
第二十八条 贷款时效。购买商品房的，原则上自购房合同签订之日起1年内有效，特殊情况的可延长至最后一次缴纳购房款；购买二手房的，以契税完税证约定的合同成立日期之日起6个月内有效。
第二十九条 有效的抵押物、质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押的证明；保证人应提供保证的书面承诺和资信证明。
第三十条 借款申请人夫妻双方户口不在一起的，另需提供结婚证或民政部门出具的婚姻状况证明原件、复印件；达到法定婚龄以上的单身职工另需提供民政部门出具的单身证明（未婚证明、离婚证、离婚判决书）原件、复印件。
第三十一条 公积金管理中心和受委托银行要求的其他证明材料。
第八章、贷款程序
第三十二条 贷款申请。借款人持本办法第七章所列证明材料向受委托银行提出申请，并如实填写《个人住房公积金贷款申请审批表》。
第三十三条 贷款审批。各受委托银行及公积金管理中心贷款经办人、复核人对借款人提供的贷款资料审查并对其资信情况进行考察后，签署意见，按分级审批制度进行审批。
一、 市中心
贷款额度在10万元（含）以内、贷款期限在10年（含）以内的，由信贷科审批;贷款额度在10万元（不含）－15万元（含）、贷款期限在10年（不含）－15年（含）的，报分管主任审批；贷款额度在15万元以上、贷款期限在15年以上的，报主任审批。
二、 各分支机构
各分中心、管理部贷款额度在15万元（含）以内、贷款期限在15年（含）以内的，由各分中心、管理部审批，超出规定的贷款额度和贷款期限的，报市中心信贷科，信贷科签署意见后报分管主任、主任审批。
经审批准予贷款的，向受委托银行出具《委托贷款通知书》及《借款人明细表》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容。
第三十四条 合同签订。委托银行依据《委托贷款通知书》通知借款人，借款申请人自接到银行同意贷款的通知之日起5日内到管理中心签订《借款合同》、《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》，并办理有关抵押、质押登记手续。
借款申请人、配偶及保证人（有关第三人）须持身份证亲自到场办理签字手续。各经办银行应由两名以上工作人员当面就申请人提供的申请资料、证件的种类和份数审验无误，并监督有关人员亲自签字。
第三十五条 发放贷款。公积金管理中心依据《委托贷款通知书》、《借款合同》、《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》出具《住房公积金贷款划拨通知单》报主任审批。计财科按主任审批的《住房公积金贷款划拨通知单》向受委托银行办理划款手续，委托银行按规定将贷款划入指定账户。
第三十六条 贷款资金原则上应通过银行划入售房单位在银行开设的账户内。单位与开发商合作联合开发的，可以按联合开发协议约定内容进行贷款资金拨付。
满足下列情况之一者可以将公积金贷款拨付到借款人账户上：
（一）现房贷款中借款人已取得房屋所有权并提供全额购房款发票的。
（二）期房贷款中开发商出具了全额购房款收据或发票的。
（三）二手房贷款需要拨付到借款人账户的，必须要求卖房人到中心当面出具同意拨付的证明。
（四）管理中心认可支付到个人账户的其他有效证明。
第三十七条 归还借款。借款人应按月将归还借款本息的资金存入还款账户，受托银行按月定期扣划，并及时将收回的借款本息转入管理中心在受托银行开设的存款账户，有关单据转管理中心记账。
第三十八条 借款人还清借款本息后，借款合同终止，并按照法律规定解除担保。
第九章、法律责任
第三十九条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第四十条 借款人有下列情形之一的，管理中心和受托银行有权停止发放尚未发放的贷款或者要求借款人提前偿还部分或全部借款，借款人承担全部违约责任。
㈠借款人未按合同约定偿还贷款本息累计超过六个月，或借款期满借款人未按合同规定偿还本息的；
㈡借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
㈢借款人不按照借款合同用途使用贷款的；
㈣借款人与其他法人、经济组织或自然人签订有损公积金管理中心和受委托银行权益的合同或协议的；
㈤抵押物意外毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少，保证人违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力，而借款人未按要求落实抵押、质押或新保证的；
㈥未经管理中心同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益，私自拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。
㈦借款合同中约定的其他事宜。
第四十一条 发生下列情形之一者，公积金管理中心与受委托银行有权采取以下措施：①直接扣划借款人、配偶和保证人公积金账户储存余额，余额不足的继续追偿；②有权处置借款人的抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，受委托银行有权向借款人或保证人追偿；其价款超出部分受委托银行应退还抵押人或出质人。处置费用由借款人或保证人承担。③向法院起诉申请强制执行。
㈠借款人在偿还贷款期限内，死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力而无继承人或遗赠人或法定代理人，而法定继承人或受遗赠人拒绝履行借款合同的。
㈡借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的。
第十章 贷款档案的管理
第四十二条 所有个人住房公积金贷款档案材料由公积金管理中心和受委托银行各保留一套，并按照《中华人民共和国档案法》的有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。
第十一章 附则
第四十三条 本办法由泰安市住房公积金管理中心负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。原《泰安市个人住房公积金贷款管理办法》（泰公积金〔2007〕17号）同时废止。
第四十五条 《关于规范我市住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（泰公积金委字〔2010〕1号）、《关于调整住房公积金贷款政策的通知》（泰公积金委字〔2011〕1号）继续执行。