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《通化市职工个人住房公积金贷款管理办法》

2012-04-13 11:09:31 来源:通化市住房公积金管理中心    人气:

第一章  总    则
   
第一条  为加快推进新的城镇住房分配体制的建立,支持通化市行政区域内缴存住房公积金职工通过贷款解决自住房问题,改善居住条件,根据国务院《住房公积金管理条例》(国务院第350号令)、国务院《贷款通则》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和有关法律、法规制定本办法。
    第二条  职工个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)为政策性个人住房消费贷款。是对建立住房公积金制度且正常缴存住房公积金的职工在本行政区域内购置、建造、翻建、大修、维修自住房资金不足时的专项贷款,公积金贷款实行缴存住房公积金权利与义务对等的原则。
    第三条  为保障借贷双方的权益,公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、整借零还、抵押加保的原则。
    第四条  公积金贷款的资金来源:住房公积金管理机构归集的住房公积金。
    第五条  通化市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)为住房公积金贷款的管理机构,负责本行政区域住房公积金贷款业务的组织实施并承担风险。本行政区域内各县(市)、铁路分局管辖范围内的公积金贷款由管理中心授权的各管理部、铁路分中心(以下简称分支机构)负责组织实施。
    第六条 住房公积金贷款金融业务由管理中心委托指定的商(专)业银行(以下简称受托银行)承办和贷后管理。
    本行政区域内各县(市)、铁路分局公积金贷款金融业务由管理中心授权各分支机构委托当地受托银行具体承办。
                             
 第二章  贷款对象及条件
  
 第七条 公积金贷款的对象:凡建立住房公积金制度一年以上,在本行政区域内本人及其所在单位按规定连续、足额缴存住房公积金的在职职工。
    第八条  申请公积金贷款的职工应同时具备以下条件:
    (一)、具有本市区(含所辖县、市)常住户口,年满18周岁,具有民事行为能力的自然人。
    (二)、有稳定的职业和收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。
(三)、同意以所购置的自住房、借款人本人及配偶住房公积金账户内存储的公积金或以自有财产及第三方自有财产(仅指国家和银行认可的有价证券、银行存单。下同)作贷款抵(质)押。
(四)、企业(含民营、私营、民办非公有制经济组织)职工申请贷款时须有第三方自然人负有连带的经济责任保证。
    (五)、有指定的房地产置业担保机构提供担保。
    (六)、产权共有人同意并承诺共同承担偿还责任。
(七)、借款人发生违约时,必须同意由所在单位代扣工资进行清偿,代扣工资的标准是:除市政府确定的最低生活保障线资金外,其余全部扣收。直至借款人正常履行还款义务或全部偿还所欠贷款本息。

第三章  贷款的范围

第九条 凡在本行政区域内建造、翻建、大修、维修自住房或购买下列自住住房的职工,可以申请公积金贷款:
(一)、购买自住商品房、经济适用住房(含期房)的;
(二)、参加单位组织的集资(合作)建房的;
(三)、具有所有权证、土地使用权证的二手房的。
(四)、职工现有自住房破损确需维修的。
第十条 职工建造和翻建、大修、维修具有完全产权的自住房、及购买上述各类房屋或维修房屋申请公积金贷款的,除符合第七条规定的条件外还必须符合下列要求:
(一)、建造和翻建、大修自住房贷款
1、职工建造自住房的,需提供规划、土地部门批准建房的批件;
2、具有购买建筑材料的发票;
3、工程总投资计划书,且自有资金达到30%以上;
(二)、购房和集资合作建房贷款
1、购买现房
(1)、借款人购买的自住房必须是市区内具有省建设管理部门认定的三级以上开发企业开发建设的商品住房;
(2)、开发企业须持有市改发委批准的建设计划,并出具规划许可证、开工许可证、建设用地许可证、房地产市场管理部门出具的销售或预售许可证、房屋产权管理部门产权备案登记;
(3)、有符合法律规定的购买住房的合同或协议和不低于房价总额的30%首期付款有效不动产销售发票。
2、购买期房(在建工程)
(1)、所购买的住房是正规开发企业建设的商品住房或经济适用房;
(2)、所购住房的开发企业开发建设手续完备、五证俱全且工程已完成主体封闭;
(3)、开发建设的单位有预售许可证且已办理产权备案登记;
(4)、开发建设单位必须提供可信的阶段性信用保证。阶段性信用保证内容应包含:工期、质量及水、电、供热等配套设施齐全;
(5)、符合与现房贷款的其它相关条件。
3、购买二手房
(1)、所购住房产权清晰且无产权争议;
(2)、所购住房未被法律查封、冻结或已抵押他人;
(3)、所购住房结构完好,无严重破损;
(4)、所购房屋折旧不能超过国家规定的该房屋使用年限的50%;
(5)、所购房屋不在近期规划拆迁范围内;
(6)、所购房屋如属产权共有,产权共有人必须书面同意出售;
(7)、有所购住房30%以上的自有资金。
(8)、必须到相关部门办理产权交易、过户手续。
(9)、所购住房须经指定的房地产评估机构进行贷款抵押价值评估并由管理中心或分支机构对评估结果进行认定;
4、集资(合作)建房
(1)、集资(合作)建房单位必须按规定的程序到相关部门办理集资、合作建房审批手续;
(2)、必须按规定办理建设计划及规划许可、开工许可、建设用地许可;
(3)、所建工程已完成主体封闭,办结产权备案登记;
(4)、职工所在单位(集资建房组织单位)同意提供不可推卸的信用保证责任(即:保证职工按时偿还贷款,集资职工不能按期偿还贷款时,督促其及时还款或代扣其本人及配偶工资偿还贷款);
(5)、集资职工有所集资住房总价30%以上的自有资金;
(三)房屋维修贷款
1、申请自住房房屋维修贷款的职工,所住房屋产权必须全部归本人所有(或配偶共有),且产权清晰无争议,并持有有效的房屋所有权证;
2、住房未被法律查封、冻结或已抵押他人;
3、必须有本人所在单位出具的房屋破损严重的证明材料;
4、产权共有人同意借款人用住房作抵押;
第十一条  维修贷款额度不超过抵押房产价值的50%,现阶段期限不超过五年。

第四章  贷款程序

第十二条  借款人申请公积金贷款按以下程序办理:
(一)、借款人明确购置自住房或建造、翻建、大修自住房及房屋维修后,前往管理中心(或分支机构)领取(购买)《通化市职工个人公积金贷款申请表》,按内容如实填写并加盖公章。连同下列书面证明和材料交管理中心(或分支机构):
1、符合法律规定的购房合同或协议书(建造和翻建、大修自住房的应有规划许可、土地使用许可;维修住房的应持有所在单位出具的房屋破损确需维修的证明材料)及所购住房房价总额30%以上的首期购房发票(建造、翻建、大修自住房及维修住房投资计划书及建筑材料购买发票)。
2、借款人及其配偶的有效居民身份证、户口及结婚证及其复印件。
3、单位出具的工资委托代扣承诺书(企业职工申请公积金贷款第三方保证人身份证明、有效居民身份证和第三方自然人连带经济责任保证书)。
(二)、借款人持填写好的贷款申请表和上款第1、2、3项所列证明文件和材料,经管理中心(或分支机构)审查核实,确认符合借款条件后,准予贷款并向委贷银行出具《委贷通知书》。
(三)、借款人持《委贷通知书》与管理中心委托的商业银行签订借款合同。
借款合同一式六份,借、贷双方、公证处、担保机构、产权登记部门、管理中心各一份。
(四)、借款人持借款合同经指定的担保机构办理担保手续。
(五)、借款人持借款合同、担保手续办理公证手续。
(六)、借款人可采用所购住房作贷款抵押或有价证券、银行存单作质押两种方式中的一种。借款人以购置的自住房做抵押时,须持借款合同、首期付款收据、担保手续、公证书到房产产权管理部门办理产权抵押登记手续;凡采用有价证券、银行存单作质押的,必须经中心核实后,将有价证券直接交付受托银行质押并办理质押手续。
(七)、借款人持抵押登记证明到管理中心办理划款手续。管理中心将住房贷款用转账方式(或网上银行客户端)直接划转到借款人在管理中心受托的银行开立的贷款账户内,并由受托银行从借款人的贷款账户划往售房单位银行账户。
(八)、借款人每月向管理中心指定的受托银行按规定的还款数额和期限进行还款。

第五章  贷款额度、期限、利率

第十三条 职工购买自住房贷款额度最高限定为房价总额的70%。 夫妻双方均按规定正常缴纳住房公积金的,最高贷款额度不超过20万元,只有一方缴纳公积金的最高额度不超过10万元。
第十四条 贷款期限最长为20年;贷款年限加借款人的年龄不得超过法定的退休年龄。
第十五条  贷款利率按人民银行规定的公积金贷款利率标准执行。贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率。

第六章  贷款的偿还

第十六条  贷款的偿还采取按月等额还款方式由借款人逐月偿还贷款本息。按月等额还本付息数额的计算公式为:
  
式中:R——每月还款额(元)
P——借款本金(元)
i——贷款月利率
n——表示贷款期限(以月表示)
第十七条  借款人应恪守信用,从贷款发生月起,借款人必须按借款合同规定的期限,每月按期到指定受托银行偿还贷款本息,借款人也可委托所在工作单位逐月从其工资中代扣转交受托银行。
借款人未按合同规定的每月还款期限和数额偿还贷款本息的,管理中心有权对逾期部分加收罚息,罚息标准按国家规定执行。
第十八条  为鼓励借款人提前还款,借款人提前全部归还贷款本息的,按实际贷款年限所产生的利息计算。
第十九条  当家庭结构发生变化时( 如借款人死亡或宣布失踪), 取得住房产权的法定继承人应继续履行借款人签订的借款合同,需重新签订合同的可签订补充合同。
第二十条  当发生下列情况之一时,管理中心有权会同有关部门处理抵押物或质押物:
(一)、借款人不履行借款合同约定,连续三个月或累计六个月不偿还贷款本息的。
(二)、借款人超过合同规定的最后还款期限未能及时还清全部贷款本息的。
(三)、借款人在借款合同终止前死亡、失踪或移居国外,借款人合法继承人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的;
(四)、借款人死亡而无继续人或受遗赠人的。
(五)、借款人违反借款合同有关规定,严重影响贷款人资金安全,贷款人有权并决定提前收回贷款时,借款人未偿还的;
第二十一条  处理抵押物或质押物所获得的价款,依下列顺序和原则分配:
(一)、归还借款人所欠贷款本息及罚金。
(二)、支付与抵押有关的税款。
(三)、补交土地出让金。
(四)、支付抵押物拍卖费和处理抵押物的费用。
(五)、支付有关诉讼费用;
(六)、剩余部分退还借款人。
如处分抵押物不足以偿还贷款本息余额,借款人应继续清偿,贷款人有权通过法定程序保留继续追偿的权利。

第七章  贷款抵押

第二十二条  借款人用购买的自住房做贷款抵押标的物后,此房屋不得重复抵押。住房在抵押期间,借款人可以使用或转借、转租,并承担维修、养护和保证住房完好的责任,但不得变卖。
第二十三条  借款人用有价证券或银行存单做质押的,有价证券或银行存单额度要高于借款额的30%,借款人按照借款合同规定的期限全部还清贷款本息时,中心将抵押的有价证券、银行存单退还借款人。借款人到期未能偿还全部贷款本息的,贷款银行有权对借款人质押的有价证券予以处理,以偿还贷款本息及有关费用。
第二十四条  用有价证券、银行存单作质押的,在质押期间其所有权人不得以任何理由挂失或追索证券、存单本息收益。
第二十五条  有价证券、银行存款在抵押期间内到期,借款人可用其提前归还贷款本息。第三方的有价证券、银行存款在抵押期间内到期,借款人也可用其提前归还贷款本息。第三方持有人不同意代为偿还贷款的,借款人必须提供同等价值的质押物。

第八章  贷款保证

第二十六条  借款人以购置的自住房做抵押并办理担保手续的,担保期限应与贷款期限一致,在住房抵押期间,担保单交受托银行保管,担保单享有的权益无条件让渡给管理中心。
第二十七条  借款人办理担保手续后,借款人因意外原因丧失还款能力时,在贷款期限和担保责任范围内由担保机构代借款人偿还所欠贷款余额。
第二十八条  有关担保的范围和责任,详见指定担保公司的担保条款。

第九章  贷款的授权管理

第二十九条  各分支机构应认真按本办法做好公积金贷款的审查,发放与收回工作。借款人未按借款合同规定的时间偿还贷款本息的,各分支机构应在借款合同规定的贷款逾期之日起3周内,向借款人发送偿还拖欠贷款通知书。
第三十条  各分支机构应建立完备的公积金贷款档案资料,做好违约贷款的处理工作。必要时按法定程序在授权范围内追偿违约贷款和逾期贷款的本息和罚息及相关费用。同时,将上述贷款的详细情况和处理意见及时以书面形式报送管理中心。
第三十一条  各分支机构必须实行规范的公积金贷款统计报表制度,按月定期向管理中心报送公积金贷款发放与收回情况统计明细表、逾期贷款明细表及其它有关业务资料。

第十章  贷款监督

第三十二条  住房贷款要专款专用,严禁挪用,发生下列情况之一时,管理中心有权要求借款人提前偿还部分贷款或追缴全部贷款:
(一)、借款人以欺骗的手段骗取贷款,在管理中心委托受托银行将贷款划至售房单位账户后提取挪作他用,管理中心除将贷款全额缴回外,并按贷款本金及贷款期限计收应付利息。原抵押物收归中心所有。
(二)、借款人所购住房因某种原因退还售房单位而不偿还贷款。
(三)、借款人发生不能按期归还贷款的变故。
第三十三条  借款人在贷款期内,要主动配合贷款银行对贷款使用情况的检查。
第三十四条  售房单位不得弄虚作假、徇私舞弊替借款人出假证骗取贷款,一经查出,追究当事者和领导者的责任。
第三十五条  管理中心具体承办贷款业务的工作人员应严格按本办法规定的贷款程序办理贷款,不得变相为他人办理不符合规定的贷款,违者一经查出,追究当事者和领导者的责任。

第十一章   附   则

第三十六条  借款过程中所发生各项费用由借款人负担。
第三十七条  借款合同自签订之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。
第三十八条  借贷双方要求解除或变更借款合同时,须以书面形式提前通知对方,在双方未达成协议前,原借款合同继续有效。
第三十九条  借贷双方及担保公司之间发生争议时,应协商解决,协商不成时,当事人可向市住房公积金管理委员会申请裁决或向当地人民法院提起诉讼。
第四十条  本办法如有未尽事宜另行补充;当本办法所列条款与国家法律、法规相抵触时,以国家法律、法规条款为准。
第四十一条  本办法由市住房公积金管理中心负责解释。
第四十二条  本办法自2005年1月1日起施行。

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