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《宣城市个人住房公积金委托贷款实施细则》

2012-04-27 17:32:45 来源:宣城市住房公积金管理中心    人气:

宣公积金委〔2008〕7号

关于修订宣城市住房公积金个人住房委托贷款实施细则的通知

各县、市、区人民政府,市直各单位:
      为进一步完善住房公积金个人住房委托贷款制度,支持广大职工改善住房条件,促进房地产市场发展,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号,以下简称《条例》)、安徽省建设厅、安徽省财政厅、中国人民银行合肥中心支行《关于住房公积金管理有关问题的指导意见》(建房改[2005]263号)和宣城市人民政府《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的若干意见》(宣政【2008】68号)精神,现将新修订的《宣城市住房公积金个人住房委托贷款实施细则》印发给你们,请认真遵照执行。原有关规定与本细则不符的,以本细则为准

二OO八年十一月二十八日

宣城市住房公积金个人住房委托贷款实施细则

      第一章  总    则

      第一条  为进一步完善住房公积金个人住房委托贷款制度,发挥住房公积金的政策性、社会性、统筹性、互助性的作用,增强职工购(建)自住房的能力,规范住房公积金个人住房贷款管理,提高防范资金风险能力,促进房地产市场发展,根据国务院《住房公积金管理条例》和《关于进一步加强住房公积金管理的通知》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、安徽省住房制度改革领导小组《城镇职工个人住房公积金(委托)贷款暂行办法》,安徽省建设厅、安徽省财政厅、中国人民银行合肥中心支行《关于住房公积金管理有关问题的指导意见》等有关规定,结合宣城实际,制定本细则。
      第二条  本细则所称住房公积金个人住房委托贷款是指以住房公积金为资金来源,委托银行向职工发放的住房贷款。
      第三条  为保证借贷双方的权益,此项贷款采取住房抵押、住房公积金质押、有价证券质押、法人保证等担保方式。
      第四条  宣城市住房公积金个人住房委托贷款由宣城市住房公积金管理中心(含所属县市管理部,以下简称中心)在中国人民银行规定范围内委托有关商业银行(以下简称委托银行)办理。

      第二章  贷款对象和条件

      第五条  凡在中心正常缴存住房公积金满一年以上单位所属职工,为购买、建造、翻建、大修自住房(含商品房、经济适用房、二手房、危房改造还迁住房和集资建房),或符合条件的商业性个人住房贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款),并具备下列条件者,可申请住房公积金贷款:
       一、申请人及其配偶在中心未申请过住房公积金贷款,或虽申请过但已按期全部还清贷款本息的;
       二、购新建商品住房、经济适用房、危房改造还迁住房,具有《商品房买卖合同》、不低于购房款总额的20%房款税务发票,《商品房销售合同网上登记备案证明》;
       三、购二手住房具有售房人持有的《房地产权属证书》、产权共有人出具的同意出售书面文件、《房屋买卖合同》、购房人首付款凭证等;
       四、自建住房具有土地使用证、规划建设许可证和相关费用发票;大修住房具有房屋安全鉴定部门出具的危房鉴定报告;
       五、集资建房具有建设、国土和房改行政主管部门批文、集资建房人员名单和付款收据;
       六、符合《宣城市商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款的暂行办法》规定的商业性个人住房贷款;
      七、申请人年龄未达到法定退休年龄,且具有完全民事行为能力;
      八、申请人及其配偶有稳定的经济收入,具备继续缴存住房公积金和偿还贷款本息的能力;
      九、有中心、委托银行认可的资产作为抵押或质押,或具备被中心认可的自然人、法人作为担保;
      十、中心和委托银行规定的其他条件。
      二至五项资料有效期为一年。

      第三章  贷款程序

      第六条
      一、申请
    (一)申请地点:市直和宣州区单位职工到市住房公积金管理中心申请,各县(市)单位职工到所在县市中心所属的管理部申请;
    (二)申请人到上述指定地点领取、填写《宣城市个人住房公积金贷款文本》,本人及其配偶签字并加盖所在单位公章;
    (三)将填写完整的《宣城市个人住房公积金贷款文本》报送中心审查,并提供以下资料的原件及复印件(1--6项为选择性资料,7--8项为必备性资料):
       1、购买新建商品住房,提供与售房单位签订的《商品房买卖合同》、首期付款税务发票,《商品房销售合同网上登记备案证明》;
       2、购买二手住房,提供售房人持有的《房地产权属证书》、产权共有人出具的同意出售书面文件、《房屋价值评估报告书》和《房屋买卖合同》、购房人首付款凭证;

       3、自建、翻建住房,提供土地使用权证或土地行政主管部门出具的土地证明、规划建设许可证、相关费用发票或收据;
4、集资建房,提供建设、国土和房改行政主管部门批文、集资建房人员名单和付款收据;
      5、大修住房,提供房屋安全鉴定部门出具的危房鉴定报告,大修预算和发票;
      6、商转公贷款,提供购房合同、购房发票、商业性个人住房贷款合同、抵押合同、商业性个人住房贷款余额证明;
      7、住房公积金质押担保人结存在中心住房公积金实有数确认证明;
      8、借款人及其配偶有效身份证、结婚证、户口本或其他有效居留证件,以及加盖所在单位财务公章的工资收入证明等。
    (四)如贷款资金不足,中心将按照“轮候制”原则确定贷款发放时间。
      二、审查   中心对借款申请进行审查。审查内容包括:
   (一)申请资料的真实性和有效性;
   (二)贷款额度和期限的适度性;
   (三)贷款抵押物、质物的可靠性和抵押价值的足额性;
   (四)偿还贷款本息能力的保障性;
   (五)担保人意愿的真实性和担保资格的有效性。
中心初审符合贷款条件的,经办人员提出贷款额度、期限、抵押担保方式等意见。
      三、审批  符合条件的贷款经贷款审查委员会议(管理部经本部全体职工会议)批准,中心负责人或授权代理人签字生效,签发《宣城市住房公积金个人住房委托贷款通知书》。住房公积金质押担保的,同时办理担保人住房公积金帐户封存手续。管理部超过授权规定额度的贷款,须逐笔报贷款审查委员会批准。
      四、办理借款手续   借款人持抵押物有效证件到委托银行(或中心)签订借款合同和抵押合同后,依据不同抵押方式办理相关抵押手续。
      五、划拨贷款   相关抵押手续办妥后,借款合同和抵押合同开始生效,委托银行依据借款合同规定的贷款额度从中心委托贷款基金户中将住房公积金存款划转到指定的帐户内。

      第四章  贷款额度  贷款年限  贷款利率

      第七条  贷款额度   贷款额度依据下列因素计算,从中取小值确定最高贷款额度,贷款额度最高为25万元。根据房地产市场行情和贷款资金总量变动情况,中心可适时调整最高贷款额度。
       一、预期缴存住房公积金值   预期缴存住房公积金值=借款人及其配偶申请借款前各自月缴存住房公积金数(个人加单位)×12个月×最长缴存住房公积金年限之和的两倍;配偶是军队干部,预期缴存住房公积金值=借款人申请借款前月缴存住房公积金数(个人加单位)×12个月×最长缴存住房公积金年限的三倍。(注:最长缴存年限是指截止到法定退休年龄,等于或大于30年的按30年计算,下同)。
       二、预期偿还贷款值   预期偿还贷款值=借款人及其配偶申请借款前各自计算缴存住房公积金的月工资基数×40%×12个月×最长缴存公积金年限之和。
       三、所购房最高贷款值
   (一) 新建商品住房最高贷款值=购房合同房价总额×80%;
   (二)二手房房龄在10年以内的最高贷款值=房屋(不含装修)评估价值×80%;房龄在10年以上的最高贷款值=房屋(不含装修)评估价值×70%;
   (三)自建房最高贷款值=购地价格+建房面积×当地建房成本每平方米造价×80%;
   (四)翻建住房和集资建房最高贷款值=建房面积×当地建房成本每平方米造价×70%;
   (五)大修住房最高贷款值为8万元。
      第八条  贷款年限  贷款年限依据实际贷款额度和预期偿还贷款值计算确定,最长年限不超过20年,其中:大修住房贷款最长不超过5年;翻建住房和集资建房贷款最长年限不超过10年。实际贷款年限不得超过借款人法定退休年龄顺延后5年(已达法定退休年龄的,不再享受此规定)。
贷款年限=实际贷款额度÷(借款人及其配偶申请借款前各自计算缴存住房公积金的月工资基数×40%之和)÷12个月(逢小数进一)。          
      第九条  贷款利率按中国人民银行规定执行。借款合同日期与贷款银行付款凭证日期不一致的,贷款利率以贷款银行付款凭证日期当日中国人民银行挂牌利率为准。

      第五章  贷款抵押

      第十条  住房公积金个人住房委托贷款采取住房抵押、住房公积金质押、有价证券质押、具有担保资格的法人保证等抵押担保方式。借款人可根据自身情况进行选择。
       一、住房抵押贷款   住房抵押贷款是指借款人以住房(包括该房屋占有范围内的土地使用权)作为抵押物,向中心申请发放的贷款。住房抵押贷款条件:
    (一)购买所在县市商品住房或二手住房,限用所购住房作抵押,购买所在县市之外住房,用住房公积金质押或用本县市房产抵押;
    (二)抵押价值的确定:新建商品住房抵押价值按不超过购房合同价的80%确定;二手房抵押价值委托具有房地产评估资质的中介机构评估,房龄在10年以内的,按不超过评估价的80%确定;房龄在10年以上的,按不超过评估价的70%确定;
    (三)用于抵押的房产必须事先征得产权共有人的书面同意;
    (四)房屋产权人本人或委托他人到所在地房地产管理部门依法办理抵押登记手续;
    (五)以预售商品住房抵押的,抵押人持《商品房买卖合同》、购房税务发票,《商品房销售合同网上登记备案证明》,向所在地房地产管理部门办理预售商品房抵押登记。抵押期间预售商品房竣工的,抵押人应当在取得《房地产权属证书》后,重新办理房地产抵押登记。预售商品房抵押,开发商应事先与中心和委托银行签订合作协议,由开发商向委托银行提供不少于贷款金额5%的阶段性资金担保;若开发商不能满足阶段性资金担保的,抵押人可用其他房产作抵押;
    (六)房产在抵押期间,原产权人负有维修的责任,保证完好无损。出租、转让、变卖、馈赠或再抵押的,必须事先征得抵押权人(委托银行)书面同意。
    (七)为转移贷款风险,住房抵押贷款提倡和鼓励借款人办理房屋抵押综合保险。
       二、住房公积金质押贷款   住房公积金质押贷款是指借款人用本人或他人(可以是一人或多人。以下简称保证人)在中心缴存的住房公积金担保,向中心申请发放的贷款。住房公积金质押贷款条件:
    (一)保证人提供个人住房公积金质押保证必须是自愿,且需本人签订质押合同;
    (二)保证人在中心结存住房公积金余额达到贷款额度的70%以上;
    (三)保证人2人以上的,在贷款质押期间内,质押账户内住房公积金结存余额合计数与借款人所欠贷款本金余额比例在满足本款(二)条件时,经批准可逐步解除保证人的保证责任。
       三、有价证券质押贷款   有价证券质押贷款是指按《担保法》规定,以借款人或第三人的权利作为质押,向中心申请发放的贷款。可作为质押的质物包括:商业银行定期存款单、国家债券,质押率最高不超过80%。
    (一)出质人应将权利凭证交付委托银行并签订质押合同,质押合同自权利凭证交付之日起生效;
    (二)委托银行应妥善保管质物,不得动用,否则将负责赔偿因保管不善致质物灭失或损毁而造成的损失;
    (三)在质押期间,有价证券兑现日期先于还款日期的,可选择以下方式处理:
        1、到期兑现用于提前偿还贷款;
        2、转换为委托银行定期存款单继续用于质押;
        3、用委托银行认可的等额以上存款单或债券,调换到期的存款单或债券。
     (四)质押期间出质人对用于质押的有价证券不得以任何理由挂失或支取。
        四、法人保证贷款   法人保证贷款是指按《担保法》规定,以法人承诺方式在借款人不能偿还贷款时,按约定承担连带责任,向中心申请发放的贷款。法人为借款人提供的贷款担保为不可撤销的全额连带责任担保。法人必须同时具备下列条件:
     (一)具备法律规定的担保资格;
     (二)在中心存有足额归还贷款本息的资金;
     (三)无重大债权债务纠纷。
      第十一条  贷款抵押担保合同自签订借款合同之日起生效,至还清全部贷款本息终止。抵押关系解除后,借款人应持委托银行返还的抵押物或质物权利文件到原抵押登记的管理部门办理抵押注销或担保人担保金解除封存手续。

      第六章  贷款偿还

      第十二条  一年期以内(含一年)贷款采取到期一次性本息还款法,一年期以上贷款,根据委托银行管理系统设置方式,采取按月等额本息还款法或等额本金还款法。如提前还清一年期以上贷款本息的,依据借款合同实际还款额须满一年以上方可清偿。对提前归还的贷款本金不计收未占用期间的利息,但已计收的贷款利息不再退还。
      第十三条  贷款还贷方式。住房公积金贷款采取委托银行按月从指定的储蓄账户代扣方式偿还,借款人只需确保储蓄账户中有足够的存款扣划即可;
      第十四条  非住房公积金质押贷款,正常还贷每满一年可申请支取一次本人及其配偶结存的住房公积金结存余额,用于偿还贷款;符合条件的,也可委托中心按月将住房公积金账户内结存余额划转到贷款银行还贷储蓄存折中,用于归还贷款;
      第十五条  借款人在还贷期间内,未按合同规定的时间偿还贷款本息的,按规定收取逾期罚息。逾期罚息标准按中国人民银行有关规定执行。
      第十六条  借款人死亡或被依法宣告失踪、死亡或丧失民事行为能力,其财产合法继承人或受遗赠人应履行借款人与委托银行签定的借款合同的全部义务。

      第七章  合同变更和终止

      第十七条  借款合同需要变更,须经借贷双方协商同意,并依法签订变更合同。
      第十八条  借款人按借款合同约定,偿还全部贷款本息后,借款人签订的各项合同履行终止。

      第八章  抵押物或质物处分

      第二十一条  在贷款期内,借款人及其配偶应主动接受配合委托银行和中心对贷款使用或逾期情况的检查。
      第二十二条  借款人及其配偶应保证贷款专款专用,如挪作他用,委托银行有权提前收回贷款,并对挪用部分按中国人民银行有关规定计收罚息或违约金。
      第二十三条  借贷双方对借款合同发生纠纷时,首先由当事人双方协商解决。协商不成,可向委托银行所在地人民法院提起诉讼。
      第二十四条  借贷当事人的任何一方,要求解除合同或变更合同的有关内容(不包括中国人民银行调整贷款利率和随之引起的月还款额变化)及附件的,需以书面形式通知对方,并就有关内容达成协议,未达成协议前,原合同及附件继续有效。

      第十章  贷款管理责任

      第二十五条   委托银行应按照委托协议的约定,按月向中心准确、及时提供有关报表和资料,及时了解分析借款人不能按时还款的原因,明确贷款的风险程度,做好逾期贷款的催收、处置工作,并随时将有关情况和处置意见向中心通报。中心有权检查、监督委托银行住房公积金贷款发放、回收和管理情况。
      第二十六条  中心和委托银行工作人员应严格遵守贷款管理规定,认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、违规操作、吃拿卡要的,将依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第十一章  附    则

      第二十七条  为贷款所发生的各项费用,如抵押物评估费、抵押费、公证费、登记费、工本费等费用由借款人承担。
      第二十八条  本细则由宣城市住房公积金管理委员会办公室负责解释。
      第二十九条  本细则自印发之日起实施。原有关规定与本细则不符 的,以本细则为准。

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