舟山市个人住房公积金贷款业务操作程序
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为进一步规范个人住房公积金业务操作，防范贷款风险，提高资金利用率，根据《舟山市个人住房公积金贷款管理办法》的相关规定，制订本操作程序。
一、贷款对象和条件
第一条 申请住房公积金贷款应同时具备下列条件：
（一）按规定连续足额缴存住房公积金六个月以上；
（二）具有稳定经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）购买商品房的，需签订有效的购房合同，并已支付所购房屋净房价30%或以上的首期付款；购买二手房、建造翻建自住住房的，需取得房屋所有权证和土地使用权证。
（四）同意以所购建房屋作为贷款抵押物；
（五）借款人家庭未办理或已还清住房公积金贷款且没有三期以上逾期记录的。
第二条 申请贷款时间须符合以下条件：
（一）购买商品房的，借款人应在订立购房合同，支付不低于购房总额30%首付款，并在办理商品房买卖合同备案之日起至结清房款前，提出贷款申请；
（二）购买二手房的，借款人应在办妥房屋交易过户手续，交纳房屋契税（以房屋契税所列日期为准）后的3个月内，提出贷款申请；
（三）建造住房的，借款人应在持有有关部门批准文件，建造房屋竣工并取得房屋所有权证后的3个月内，提出贷款申请；
（四）翻建住房的，借款人应在持有有关部门批准文件，完成房屋翻建工程后的3个月内，提出贷款申请。
二、贷款额度、期限和利率
第三条 贷款额度计算
（一）住房公积金可贷额度计算公式：夫妻双方计提缴存住房公积金的工资之和×50%×12×贷款年限。
（二）不能高于本市住房公积金管理委员会规定的住房公积金每户最高贷款额度。
（三）购买现房、期房的，不能高于净房价总额、抵押物现值的70%。购买“二手房”的，房龄在5年以下（含5年）的，不能高于交易价（或评估价）的70%，房龄在5年以上，10年以下（含10年）的，不能高于交易价（或评估价）的60%，房龄在10年以上的，不能高于交易价（或评估价）的50%。
（四）建造、翻建自住住房的，不能高于评估价的50%。
上述计算的贷款额，在同一笔贷款额度确定时要遵守最低原则。
第四条 贷款期限
住房公积金贷款期限最长不能超过二十年，并不能超过借款人法定离退休年龄；购买二手房的，现有房龄与贷款期限之和不得超出30年。
第五条 贷款计息
住房公积金贷款利率和计息办法按照人民银行规定执行。贷款期间如遇人民银行有关住房公积金存、贷利率调整时，合同期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率标准。
三、办理贷款程序（附贷款办理流程图见P31）
第六条 贷款受理初审
（一）贷款受理人应要求借款人填妥《住房公积金贷款申请书》，并提供下列证件、资料的原件及复印件：
1、借款人夫妻双方身份证；
2、婚姻状况证明；
3、购买商品房的，提供合法的购房合同和30%以上的首付款证明；
4、购买二手房的，提供存量房产交易审批表、契税完税凭证、《房屋所有权证》、《土地使用证》；
5、建造、翻建住房的，提供国土资源、规划部门批准证件，所建住房《房屋所有权证》、《土地使用证》和有资质的房屋评估机构出具的该房产抵押价值评估单。
6、市内异地申请贷款的还需提供借款人及配偶所在地住房公积中心出具的公积金缴存和贷款证明。
（二）贷款受理人对借款人提供的材料要进行初审，对资料齐备的借款申请当日受理，并出具书面受理单。“中心”应当在7个工作日内对借款申请人是否符合条件进行审核，做出准予贷款或不予贷款的决定，并告知借款申请人。
第七条 贷款审核
（一）对借款人提供的证明材料原件的真实性、有效性和偿还贷款本息能力以及开发商及开发楼盘贷款保证等情况进行审核;
（二）与借款人就住房公积金贷款的有关事项进行面谈，并形成面谈记录；
（三）初步确定贷款额度、期限、还贷方式及月还贷本息。
（四）贷款审核人审核完毕后应在《贷款申请审批表》上签署审核意见，并将全部审核资料转交贷款审批人进行审批。
第八条 贷款审批
（一）贷款审批人应对以下内容进行审核
1、借款人资格和条件是否具备；
2、借款用途是否符合规定；
3、贷款的额度、期限、利率等是否符合规定；
4、借款人提供的材料是否完整、合法；
5、贷款审核人提出的审核意见、对借款人资信状况的评价以及提出的贷款建议是合理、合适。
（二）贷款审批人应在贷款审批表上签署审批意见，对不同意贷款的要有详细说明。
第九条 签订借款合同
（一）对已批准的贷款 由信贷员通知借款人与“中心”、受托银行签订书面的借款合同（含房屋抵押合同，以下简称《借款合同》），借款人配偶作为共同债务人，应同时在《借款合同》上签字认可；以共有产权作为抵押的，房屋共有权人应同时在《借款合同》上签字认可。
（二）《借款合同》采用统一的格式，合同约定的贷款额度、贷款用途、付款方式、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式等条款应与最终贷款审批意见一致。
（三）借款合同的填写要做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰，做到不错漏、不潦草、不涂改。填写借款合同不得使用复写纸。如有更改应由借款人印指模或印章。借款合同填写完毕，信贷员应仔细校对。
第十条 贷款发放
（一）以现房作抵押的贷款发放流程
1、“中心”向售房单位出具书面承诺，售房单位根据书面承诺与借款人结清房款；
2、借款人办理房产交易过户和产权登记，同时将房产登记收件单复印件送“中心”；
3、“中心”信贷员办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》；
4、借款人在《借款合同》约定日，持本人身份证、银行还款账号到“中心”办理贷款发放手续并在扣款委托书上签字；
5、贷款发放员在确认贷款手续齐全后，开立个人贷款明细账，并打印出《贷款放款通知书》一式三联，一联存档，二联交财务科开转帐支票，财务科一联订入会计凭证，另一联连同转帐支票交借款人送受托银行。
6、受托银行按《借款合同》约定，以转账方式将贷款划入售房单位的结算账户内。
购买二手房，建造、翻建住房的，按上述3、4项办理，并由受托银行按照约定，以转账方式将贷款划入借款人账户。
（二）以期房作抵押的贷款发放流程
1、售房单位（即贷款保证人）向“中心”出具《贷款承诺书》；
2、借款人委托“中心”办理在建房屋抵押备案；
3、借款人在《借款合同》约定日，持本人身份证、银行还款账号到“中心”办理贷款发放手续并在扣款委托书上签字；
4、贷款发放员在确认贷款手续齐全后，开立个人贷款明细账，并打印出《贷款放款通知书》一式三联，一联存档，二联交财务科开转帐支票，财务科一联订入会计凭证，另一联连同转帐支票交借款人送受托银行。
5、受托银行按《借款合同》约定，以转账方式将贷款划入售房单位的结算账户内。
6、在购房合同约定的房屋交付之日起1个月内，借款人或房产公司须办理房屋所有权证，并将《房屋他项权证》送“中心”。
第十一条 贷款资料归档
（一）贷款发放后，信贷员应对以下贷款资料归档整理：
1、贷款申请审批表;
2、借款人及其配偶的身份证、婚姻关系证明;
3、购房合同、首付款凭证或购买二手房的交易审批表、契税单、房产证、土地证或自建、翻建批准文件、评估报告、房产证、土地证；
4、借款合同（含抵押合同）；
5、他项权证或预售房抵押登记表（期房）；
6、房地产开发商提供的贷款保证承诺书（期房）;
7、贷款放款通知书、扣款委托书；
8、面谈记录。
（二）贷款资料整理后，按规定移交档案室。期房转现房时，收到他项权证，信贷员应在电脑上补录他项权证号码，并造册登记，及时归档。
四、房产保险和抵押权证管理
第十二条 房产保险
以砖木结构的房产做抵押的，借款人需在借款合同签订前办理房产保险手续。以砖混结构的房产做抵押的，借款人可自主选择是否办理房产保险手续。
第十三条 抵押权证管理
“中心”对抵押房产的《房屋他项权证》及保险单，负有妥善保管的责任。对期房办理抵押的，信贷员要及时督促房产公司或借款人在规定的时限办理抵押物的房屋所有权证和房屋他项权证。
抵押期间，“中心”应定期检查抵押房产的使用状况，适时分析、评估抵押物的现值的变化情况。
五、贷款本息偿还
第十四条 还款计算方式：
（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，采用到期一次归还贷款本息方式。
（二）贷款期限在1年以上的，按月偿还贷款本息。可采用等额本息还款法和等额本金还款法：
1、等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本息。计算公式：
贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数
月还款额（元）= ──────────────────
（1+月利率）还款月数-1
2、等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。计算公式:
贷款本金
月还款额（元）= + (本金－ 已归还本金累计额)×月利率
还款月数
（三）借款人与“中心”在借款合同中约定还款方式，一笔贷款只能选择一种还款方式，合同签订后不得更改。
借款人需向“中心”或受托银行出具不可撤销的《委托扣款授权书》，委托银行按授权书指定的扣款方式，划扣贷款本息。
借款人在合同约定的期限内，应按合同约定的方式按时偿还贷款本息。
第十五条 提前还贷
（一）提前偿还全部贷款
借款人应向“中心”提出提前偿还全部贷款申请，经审核同意后，到受托银行办理提前偿还全部贷款手续。还款后借款合同即行终止。
（二）提前偿还部分贷款
借款人申请提前偿还部分贷款，需符合以下条件：
1、借款人需正常偿还贷款满6个月，且无拖欠、逾期等不良记录；
2、借款人提前偿还的最低限额不得低于1万元；
3、还贷间隔不小于管委会规定的公积金支取间隔。
借款人应向“中心”提出提前偿还部分贷款申请，经审核同意后，到受托银行办理提前偿还部分贷款手续，记账确认后，重新确定剩余还款期限和还款额，并签订《借款变更合同》，作为原借款合同的补充合同。
第十六条 贷款本息结清
借款人提前结清或正常结清贷款本息，记账员应在结清当日进行账务处理，信贷员核实后出具“贷款销户通知书”一式二联和 “同意撤销房屋抵押证明”。档案员在收到“贷款销户通知书”（第一联）后将《房屋他项权证》和《保险单正本》返还借款人，同时在贷款档案袋上加盖“贷款结清”章。
六、合同变更
第十七条 合同变更应提交的材料
符合合同变更条件的借款人以及有关当事人需变更合同时，应向“中心”提出书面申请，提交有关资料。
（一）申请延长还贷期限或贷款展期的，要提供借款人因发生意外事故导致家庭偿还能力降低的证明，信贷员要实地调查并出具调查报告，报贷款审批人批准后与借款人签订《借款合同变更协议书》。借款人在贷款期间只能申请一次延长还贷期限或贷款展期，且不得高于5年。
（二）提前偿还部份贷款调整剩余的贷款期限和还款额的；借款人提前偿还部份贷款（记账确认）后，“中心”出具贷款变更通知单（其中一联由信贷员放入借款人贷款资料档案袋），并与借款人签订《借款合同变更协议书》。
（三）借款人离异要求变更还款人的，要提供离婚判决书（协议书）、离婚证，财产拥有人收入证明和愿意履行《借款合同》的承诺书。经审核具备还贷能力的，信贷员出具贷款变更通知书报业务主管审批后，与借款人签订《借款合同变更协议书》。
（四）借款人死亡、失踪或者丧失民事行为能力要求变更的，要提供抵押房产的法定继承或遗赠继承的公证证明，或人民法院出具的生效判决书、裁定书、或调解书，收入证明和愿意履行《借款合同》的承诺书。经审核具备还贷能力的，信贷员出具贷款变更通知书报业务主管审批后，与借款人签订《借款合同变更协议书》。
如《借款变更合同》的有关条款涉及贷款保证人、共同抵押人的，贷款保证人、共同抵押人应当在《借款变更合同》上签字认可，承担相应责任。如有需要应按规定办理有关登记变更手续。
七、不良贷款管理
第十八条 不良贷款管理与处置
参照银行的分类方式，不良贷款包括逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款，或是次级、可疑和损失类的贷款。中心应建立相关台帐分类管理和处置。
（一）借款人未按借款合同约定还款日归还贷款本息的，自还款日的次日起即列为“逾期贷款”形态。借款人累计拖欠1－3个月贷款本息的，信贷员应采取电话、信函等方式告知借款人进行催收。
（二）借款人累计拖欠４－６个月贷款本息的，信贷员除采取电话、信函等方式告知和催收以外，应约见借款人，了解借款人拖欠原因，如有担保人的可要求协助催收或承担担保责任。
（三）借款人自超过累计拖欠6个月之日起，或借款合同履行期届满6个月后拖欠贷款本息的，信贷员应向借款人发出终止借款合同的通知，要求借款人限时归还全部债务，保证人履行保证责任。限期不超过30天。
（四）借款人、保证人未在时限内归还其全部债务或履行保证责任的，在时限届满的次日将全部贷款转入逾期贷款。并在10个工作日内向有管辖权的法院起诉，请求法院判令拍卖抵押物以抵偿借款人的全部债务，保证人履行保证责任。必要时向法院申请采取保全措施。信贷员负责整理相关资料交中心法律顾问，按法律规定进行诉讼。
（五）经法院认定不能执行的贷款被认定的损失即为呆账贷款，按规定程序向同级财政部门提出核销坏账贷款的申请，以及应提供的资料。经财政部门审核同意后，报住房公积金管理委员会审批。根据住房公积金管理委员会的同意批复核销损失贷款本息。
八、其 它
第十九条 预售商品房住房公积金贷款管理
对预售商品房申请住房公积金贷款操作按舟公积金管委办[2007]2号《关于加强预售楼盘发放个人住房公积金贷款管理的规定》及操作细则执行。