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安庆市城镇职工个人住房公积金(委托)贷款办法

2012-04-22 17:28:51 来源:安庆市住房公积金管理中心    人气:

第一章 总则

  第一条  为规范全市职工住房公积金贷款行为,维护借贷双方合法权益,发挥住房公积金政策性、社会性、互助性的作用,提高职工购买自住房的能力,加快住房建设,促进住房消费,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《贷款通则》和《安徽省城镇职工个人住房公积金〈委托〉贷款办法》等法律、法规的有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条  本办法所称安庆市城镇职工个人住房公积金(委托)贷款(以下简称公积金贷款),是指市住房公积金管理中心(含市住房公积金管理中心授权所属的分中心、管理部,以下统称管理中心)运用归集的住房公积金,委托市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)指定的商业银行(以下简称贷款银行),向符合公积金贷款条件的职工发放用于购建自住住房的政策性住房贷款。管理中心为公积金贷款委托人,贷款银行为公积金贷款受委托人,申请贷款职工为借款人。
  管理中心应与贷款银行签订委托贷款合同,明确双方的责任、权利和义务。
  第三条  借款人申请公积金贷款,应提供经管理中心认可的担保。
借款人以所购住房向贷款银行作抵押,借款人为抵押人,贷款银行为抵押权人。
借款人要求以保证方式取得公积金贷款的,须按《中华人民共和国担保法》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》中的有关规定办理。为贷款提供保证担保的第三人为保证人。本办法规定的保证方式为连带责任保证。借款人以房地产中介服务企业(住房置业担保公司)提供保证担保的,须符合建设部、中国人民银行发布的住房置业担保管理的有关规定。
  第四条  借款人申请公积金贷款不足以支付购建自住住房房款时,其不足部分可向贷款银行申请自营性贷款。上述两种贷款总称为组合贷款。
 
第二章 贷款对象与条件

  第五条  公积金贷款对象和范围,为在管理中心按时足额缴存住房公积金的职工,购买本行政区域内用于职工自住的普通住房,包括商品住房、经济适用住房、公有住房、二手住房、拆迁还房以及建造自住住房等。
  第六条  借款人应同时具备以下条件:
  (一)具有本市城镇常住户口或有效长期居住身份;
  (二)有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力,个人信用良好,且具有完全民事行为能力的自然人;
  (三)借款人及其所在单位按时足额缴存住房公积金,无滞纳欠(缓)缴情况,且已连续交纳住房公积金满一年以上;
  (四)有合法的购买自住住房的合同(协议)及其他证明资料,并用自筹资金支付不低于购房总价款30%的首期付款;
  (五)同意以所购住房作抵押;或具有符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
  (六)法律、法规和规章规定的其他条件。
  第七条  购买未竣工的期房,其房地产项目应符合贷前条件,主体结构已封顶。房地产开发企业应将期房项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等资料报管理中心审查、备案。管理中心在发放贷款前应对楼盘项目进行现场勘察。
 
第三章  贷款程序

  第八条  借款人向管理中心提出申请,领取并填写《安庆市职工住房公积金贷款申请审批表》,并如实提供下列材料:
    (一)身份证件(居民身份证、户口本或有效居留身份证件);
    (二)合法有效的购房合同、协议或其它批准文件,购预售房需预售房单位提交生效的商品房预售许可证复印件;
     (三)稳定的经济收入证明或偿还借款能力的证明;
     (四)抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明;管理中心和贷款银行认为需要提供的抵押物估价报告书;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
  (五)管理中心或贷款银行要求提供的其它证明材料。
  第九条  公积金贷款由管理中心直接受理或委托相关机构受理。建立贷前面谈制度并书面留存面谈记录,受理人对借款人提供的申请资料进行真实性核验,对借款人偿还贷款本息能力进行审核、确认,拟定贷款额度、期限及每月应偿还的贷款本息。委托相关机构受理的,由受委托机构对借款人提交的资料进行审查确认,报管理中心审批。管理中心自受理申请之日起10个工作日内,作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知借款申请人。
  第十条  借款人在选择并办理担保手续后,由借款人、贷款银行、保证人等共同签订《住房公积金(委托)个人住房借款合同》(以下简称《借款合同》)以及抵押、保证合同。
  第十一条  贷款手续办理完毕后,管理中心根据贷款银行出具的抵押办结证明或担保机构出具的担保办结证明,开具贷款划拨通知书。贷款银行凭贷款划拨通知书并按照借款合同约定的时间、金额和帐户,发放贷款。
 
第四章  贷款额度、期限和利率

  第十二条  贷款额度。
  (一)住房公积金贷款最高限额,由管委会根据本市经济发展水平和公积金使用计划等有关因素综合确定并适时调整。
  (二)可贷款额度,按借款人夫妻双方缴交公积金档次基数和已缴存住房公积金余额之和计算。具体数额综合考虑借款人还贷能力、可贷款年限等因素确定。
  (三)每笔公积金实际贷款应同时符合下列限额标准:
  1、不超过所购住房全部价款的70%(购买二手房的,不超过价款的60%);
  2、不超过当年规定的公积金贷款最高额度;
  3、夫妻双方仅借款人一方在本市缴存住房公积金的,以及符合条件的单身职工贷款的,贷款额度原则上控制在最高限额的2/3以内。
  公积金贷款额度不足时,借款人可以就不足部分向贷款银行申请自营性贷款,并与贷款银行签订有关合同。
     市辖各县(市)的最高贷款限额由市住房公积金管理中心另行拟定,报管委会批准后执行。
  第十三条  公积金贷款期限,最长不得超过20年。
贷款期限不得超过借款人距法定退休年龄的年限;共同借款的,应不长于其中最年轻者距法定退休年龄的年限。
  组合贷款中公积金贷款和自营性贷款的贷款期限应一致。
  第十四条  贷款利率按中国人民银行公布的公积金贷款利率标准执行。
    贷款期间如遇到中国人民银行有关公积金贷款利率调整时,合同期限在1年(含1年)以内的,实行合同利率,不分段计息;合同期限在1年以上的,从调整利率的次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率标准。中国人民银行另有规定的按规定执行。
                               
第五章  住房抵押贷款

  第十五条  借款人以所购住房作抵押,应与贷款银行签订住房抵押合同,双方须依照有关法律规定持抵押合同、依法生效的购房合同和有关证件、相应的证明材料到房屋所在地房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。抵押登记中所发生的费用由抵押人承担。
  第十六条  借款人以所预购的期房作抵押,登记机关应当在抵押合同上作记载。该抵押的期房竣工,当事人双方应当在抵押人领取房地产权属证书后,向原登记部门重新办理抵押房屋登记。
贷款银行在未取得抵押住房《房屋他项权证》前,应要求出售房屋单位或出售房屋当事人承诺担保,或质押一定比例的购房款。
  第十七条  住房抵押的价值可由抵押当事人协商议定,也可委托具有房地产评估资质的机构评估确定。评估费用由抵押人承担。贷款额与抵押物实际价值的比例不超过70%。
  第十八条 以依法取得房屋所有权证书的住房抵押,登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。登记机关向抵押权人颁发《房屋他项权证》。抵押住房的《房屋他项权证》由贷款银行保管并承担保管责任。
  第十九条 公积金贷款房屋抵押期限,应与贷款期限一致。 
抵押期间,抵押人对抵押住房负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受抵押权人的监督检查,未经抵押权人同意,抵押人不得擅自出售、出租、交换、赠与或以其他方式处理或处分抵押的房屋。
 
第六章  担保机构保证贷款

  第二十条  本办法所称担保机构保证贷款,是指由符合《住房置业担保管理试行办法》规定的住房置业担保机构(以下简称担保机构)为借款人贷款提供担保,承诺在借款人不能按规定偿还贷款本息时,按约定承担不可撤销连带责任而发放的公积金贷款。
担保机构应符合建设部、中国人民银行关于住房置业担保的有关资质条件,并在管理中心办理承担贷款风险连带责任保证手续。担保机构的保证范围包括:公积金贷款本金、利息、违约金、逾期罚息和实现债权的费用。保证期自债务履行之日起至债务履行期限届满后两年。管理中心另有规定的,按规定执行。
保证人发生变更或撤销等情况时,保证人应及时通知管理中心。
    第二十一条  借款人选择担保机构保证贷款的,应将贷款所购买的住房向担保机构进行抵押反担保。
 
第七章  公积金缴存人保证贷款

    第二十二条  本办法所称公积金缴存人保证贷款,是指由两名(含两名)以上公积金缴存人(以下称保证人),以其公积金账户现存余额及保证期内续缴的公积金为质物,为借款人贷款提供担保,并承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担不可撤销连带责任而发放的公积金贷款。
  公积金缴存人保证贷款的保证范围包括:公积金贷款本金、利息、违约金、逾期罚息和实现债权的费用。保证期间为借款合同约定的最后还款履行期限届满之日起两年。
公积金缴存人保证贷款仅适用于市辖各县(市)。
  第二十三条 公积金缴存人保证贷款,须具备下列条件:
  (一)保证人具有足够代偿能力;
  (二)保证贷款最长期限为10年,实际贷款的期限不得超过保证人距法定退休年龄的年限;
  (三)保证人个人及其所在单位都能按不低于全市规定比例连续正常缴存住房公积金,无滞纳欠(缓)缴情况;
  (四)保证人自愿以本人住房公积金账户现存余额和续缴额作为保证金,签订保证合同,承担连带责任;
  (五)保证人没有公积金贷款债务,也未向他人提供担保。
   第二十四条 公积金缴存人保证贷款额度在适用本办法第十二条规定的同时,原则上还不得超过贷款担保前保证人住房公积金账户内存款余额之和的3倍。
  第二十五条 公积金缴存人保证贷款由管理中心(或受托人)与保证人办理保证手续。保证人为借款人担保期间,不得申请公积金贷款,不得再为他人借款提供担保,不得以任何理由提取其账户内的住房公积金。
 
第八章   贷款偿还

  第二十六条 还款方式
  (一)贷款期限在1年(含1年)以内的,实行到期一次还本付息,利随本清。
  (二)贷款期限在1年以上的,按月偿还贷款本息。借款人偿还贷款本息,可根据需要选择以下方式还款。
  1、按月等额本息还款法。借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为:
                           月利率×(1+月利率)还款月数
  月还款额=贷款本金×-------------------------------------------
                            (1+月利率)还款月数-1
  即:每月偿还贷款本金=每月等额还贷额-本月支付的贷款利息
   每月偿还贷款利息=上月末贷款本金余额×月利率
  2、每月等额本金还款法。借款人每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。计算公式为:
  月还款额=贷款本金/贷款期月数+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
  即:每月偿还贷款本金=贷款本金/还款期月数
  每月支付贷款利息=上月末贷款本金余额×月利率
    (三)借款人与管理中心在借款合同中约定上述一种还款方式,合同签订后,不得擅自更改。借款人需向贷款银行出具不可撤销的《委托转账扣款授权书》,委托贷款银行按授权书指定的扣款方式,划扣贷款本息。
借款人应按《借款合同》约定,按时偿还贷款本息。
贷款期内,借款人及配偶可按《安庆市住房公积金提取管理办法》的规定,提取个人账户内住房公积金,用于偿还贷款本息。
  第二十七条  经管理中心同意后,提前偿还全部贷款或提前偿还部分贷款,提前还贷时原已计收的贷款利息不作调整。借款人应保证部分提前还贷的后续月按月偿还贷款本息。
  第二十八条  借款人非因不可抗力、贷款人过错未能在《借款合同》约定的时间内偿还贷款本息的,应承担违约责任,逾期的贷款本息则按中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率计息。
 
第九章  合同变更和终止

  第二十九条  贷款期限内需变更借款、抵押、保证合同或保证人、还款人的,由借款人商保证人同意,向管理中心提出申请,经审核后,借款人应当与原签订合同的有关各方依法签订变更合同,并办理相关变更手续。在变更合同生效前,原合同继续有效。
  第三十条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,由其财产合法继承人、受遗赠人、法定监护人继续履行借款人所签订的借款合同,并重新签订补充合同。
  第三十一条   保证人的担保资格和能力发生重大变化如分立、合并或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
  第三十二条  借款人按借款合同约定偿还全部贷款本息后,借款时签订的各项合同终止。办理住房抵押的应依照有关法律规定,到原登记部门办理房屋抵押登记注销手续。
 
第十章  法律责任

  第三十三条 借款人出现下列情形之一的,依法追究其法律责任:
  (一)借款合同期满,借款人未按合同约定的还款计划归还全部贷款本息,或借款合同履行期间借款人未按合同约定的分次还款计划归还贷款本息;
  (二)借款人挪用贷款、改变贷款用途;
  (三)借款人提供虚假、非法的证明、资料;
  (四)借款人拒绝管理中心、贷款银行对贷款使用情况检查、监督;
  (五)保证人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少,借款人未按委托人的要求提供新的担保;
  (六)违反本办法或合同约定的其他行为。
  第三十四条 借款人出现上条所列情形之一的,贷款银行可依法采取下列一种或数种处置措施:
  (一)限期纠正违约行为;
  (二)按约定或国家规定计收罚息;
  (三)提前收回全部贷款;
  (四)提前处置抵押物,以所得价款偿还贷款本息;
  (五)要求保证人承担保证责任;
  (六)依法采取其他手段追偿贷款本息。
  第三十五条  借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人、法定监护人,或其法定继承人、受遗赠人、法定监护人拒绝履行借款合同的,贷款银行有权依照《借款合同》及《房地产抵押合同》的规定处分抵押物。
      第三十六条  处分抵押物所得价款,扣除处置抵押物各项税费后不足偿还贷款本息的,贷款银行有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款银行应退还抵押人。
  第三十七条  贷款银行对不符合本办法规定条件的公积金贷款,有权拒绝发放。
  贷款银行未按照借款合同约定的时间和金额发放贷款以及未按期扣款收回本息,造成管理中心和借款人损失的,贷款银行应当赔偿损失。
  第三十八条  管理中心应按委托贷款协议约定,定期检查贷款银行公积金贷款办理情况,并根据对贷款银行的考核情况,支付委托贷款手续费。贷款银行应定期向管理中心提供贷款发放、本息回收及有关的业务资料,及时催缴并协助收回贷款。
  第三十九条  担保机构应定期向管理中心提供本单位有关财务报告及相关资料,主动接受管理中心对其担保能力及资信状况的核查。
  第四十条 管理中心和贷款银行工作人员在审批、办理公积金贷款过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予当事人行政处分;造成损失的,应依法赔偿;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
 
第十一章  附则

  第四十一条  本办法由安庆市住房公积金管理委员会授权安庆市住房公积金管理中心负责解释。
  第四十二条  各县(市)可根据本办法,制定实施细则,由管委会委托市住房公积金管理中心批准执行。
  第四十三条  本办法自2007年7月1日起施行。此前出台的相关规定中有与本办法相抵触的,以本办法为准。

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